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一线城市“银十”住宅领跌 楼市正回归理性

2017年10月31日 09:30  来源:证券日报

昨日,据某研究院发布的成交报告显示,10月份上半月,50个城市中,41个城市新建商品住宅成交面积同比下跌。同时,一、二、三线50个典型城市新建商品住宅成交面积同比跌幅分别为63%、37%和33%。其中,一线城市领跌,市场降温明显。
  业内表示,即使与同为低迷期的2011年和2014年相比,今年也逊色很多。根据周期性,预计明年成交量可能略有反弹,但今年在政策面没有放松的背景下,金九银十显得成色不足。
  一线城市领跌
  据某研究院监测数据显示,从同比和环比数据来看,今年“金九银十”期间,一线城市在三类城市中跌幅最为明显,其住宅月成交面积是2016年以来除8月份高温淡季的最低值,甚至比春节月份的成交面积还要低,一线城市的“金九银十”可谓太过惨淡。
  此外,专家称,对于二线城市来说,市场分化较严重,市场成交也出现了下跌。对于三线城市来说,此前市场火爆,现在仍有热度,但成交量小幅下跌。今年“金九银十”远逊于去年,这也体现了此前出台的调控政策的有效性,楼市有望回归理性。
  值得关注的是,对于大部分一线城市和二线城市来说,新建住宅成交低迷的背后,既有严厉的调控政策抑制购房需求的因素,也有限制高价盘预售证审批的因素。
  以北京为例,第一太平戴维斯华北区物业三季度报告也显示,今年以来北京市房地产开发施工及竣工面积均较去年同期有所放缓,导致市场总体放量明显受限。第三季度,普通新房市场新增供应仅为37.3万平方米,环比和同比分别下降44.7%和63.4%。
  其中,第三季度新房成交量为53.1万平方米,环比和同比分别下降33.6%和72.7%。截至8月末,新房住宅价格指数环比下降0.2%。
  第一太平戴维斯相关负责人分析称,一方面短期内住宅市场总体放量仍难有起色。另一方面,楼市调控政策将持续不放松,需求仍受抑制,成交也将保持低迷。未来随着共有产权房和限价商品房的入市,将拉低全市住宅成交均价。
  事实上,“限制高价盘预售证审批”给北京高端市场带来很大影响,不少项目都减缓了入市时间。不过,近期,有部分高端盘或别墅项目进入市场。
  北京别墅成交占比达20%
  据第一太平戴维斯华北区物业三季度报告显示,近期北京共有6个高端公寓项目和6个别墅项目取得预售证(包括老盘新推),分别为销售市场带来978套和374套新增供应;高端公寓和别墅成交均价分别为88400元/平方米和676800元/平方米,环比分别下降6.9%和0.4%。
  值得关注的是,北京楼市回归理性之际,具有高保值性的别墅项目开始发力,成为今年北京市场成交主力之一。
  据亚豪机构市场研究部总监郭毅透露,从市场供应角度来看,中央别墅供应进入了尾声,昌平别墅区可售项目数量有限,京西别墅区和香山别墅区早就没有项目供应了,别墅供应主力已经转移至南中央别墅区,今年有约8个在售项目。在该区域内,不乏棠颂别墅等总价3000万元以上顶豪项目,或者1500万元-2000万元总价的别墅项目。
  亦庄金茂府营销总监赵伟向记者透露,在亦庄的别墅板块,“地缘+国贸”的买家较多。以目前在推的亦庄金茂府项目为例,平层户型总价与别墅产品总价差距并不是很大。平层产品最大户型总价在1200万元-1300万元之间,别墅产品总价在1300万元-1800万元之间。客群主要为两类,一类为50岁左右客户,占比为三分之一,另一类则是在国贸上班的30岁-40岁的年轻化客群。
  据赵伟透露,一般来说,在年轻化的客群中,有一位在投行工作的购房者,年收入约200万元,完全够得着1500万元-1600万元之间的别墅产品,加之从南中央别墅区到国贸交通方便,因此吸引了大量这类需求。
  据郭毅向媒体等媒体表示,从今年整体市场来看,别墅成交占据很大比例。以往北京别墅的销量占整个商品住宅市场的3%-4%,最高时达到7%-8%,但今年占到20%。