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并购时代 中型房企如何做大做强?

2017年10月27日 09:30  来源:中国新闻网

格局瞬息万变的地产江湖里,“规模越大越安全”正在成为整个行业的信条。当“碧万恒”纷纷冲过三千亿甚至四千亿时,仍有不少中型房企在房地产周期浪潮中努力追赶。
  对企业而言,这是最好的时代,也是最坏的时代。市场热度持续提供了源源不断的机遇,在地产上行周期时抓住机会扩大规模,迎接它们的才会是最好时代,反之,当进入衰退期和调整期的时候,大鱼吃小鱼的结局或难避免。几年之间,其兴也勃,其亡也忽。
  并购渐成房企扩张新路径。据普华永道统计,2017年上半年中国并购交易金额同比增加78.5%,数量增加24.7%,每例平均交易额在逐步上升。
  并购的风潮下,今年7月27日,融信28.97亿元受让宁波(楼盘)海亮及安徽海亮过半股权,新增土储500万平方米,同时一口气完成中西部省会及周边城市的布局。
  在即将结束的2017年,融信中国将取得最好的销售成绩,中期业绩显示,融信上半年营业收入约为人民币119.01亿元,较上年同期增长约70.42%,毛利为人民币22.10亿元,较上年同期增长约71.96%。最新发布的9月销售报告显示,截至2017年9月31日,融信总合约销售额为人民币301.28亿元,比2016年全年销售超出22.4%。
  对于正处在快速发展阶段和定下千亿目标的融信而言,优质的土地储备无疑是未来销售增长的有力保证。而对产品的专注和热忱,更是其在大鳄林立的“红海”中获得一席之地的取胜之道。
  全国化布局棋盘渐现
  如果说去年刚刚移师上海(楼盘)的融信还着眼于长三角区域的扩张,那么在进入上海的第二个年头里,融信全国化布局棋盘已逐渐清晰。
  2016年年报显示,截至2016年12月31日,融信在全国7个城市拥有38个项目。期内,融信中国新增21幅地块,总建筑面积超527万平方米,其中17宗地块位于长三角经济圈的高增长潜力城市。
  截至2017年6月30日,融信已上海、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、成都、重庆(楼盘)、天津(楼盘)、厦门(楼盘)、福州(楼盘)、郑州(楼盘)和宁波等全国18个城市已拥有76个地产项目,总土地储备1301万平方米。其中,在福州、杭州、南京、上海、厦门和天津等一二线的项目在融信总土地储备面积中占到了67%,而这些城市的房地产需求强于全国平均水平。
  半年报显示,在地价普涨之下,2017年上半年融信地块收购的平均成本较2016年下降3%,约为每平方米人民币8390元;而项目合约单价达人民币每平方米25855.4元,较2016同期上升约64.29%。其中,一二线城市拿地均价为10603元/平米,在售项目均价为26584元/平米;三四线城市拿地均价为5754元/平米,在售项目均价为14469元/平米。
  值得注意的是,融信也开启多元化拿地模式,不过相比于同行,融信在并购这件事上则显得颇为谨慎,在传出收购海亮地产3个月之后,7月27日,融信才低调公告,以28.97亿元受让宁波海亮及安徽海亮55%股权。
  据观点地产新媒体了解,并购海亮将为融信带来17个城市的35个项目,分布于合肥(楼盘)、郑州、西安(楼盘)等省会及周边城市,可售面积逾500万平方米,、初步完成自东向西的全国化布局。更值得一提的是,此次并购的平均土地成本不到1000元/平方米。
  早在今年3月的2016年度业绩会上,融信董事局主席欧宗洪就曾透露,今年会加大并购及旧改比例,确保在土地市场火热的现状下,能以相对合理的价格获取优质土地。
  作为地产行业的后来者,融信既保持了后发企业不得不为之的勇猛进取,也逐渐懂得“运筹帷幄、决胜千里”的沉稳。
  全国化布局加速下,融信已形成了深耕各大区域的营销团队。目前,融信内部共有四大事业部,包括以福建区域为主第一事业部、以南京区域为主的第二事业部、由融信杭州区域升级而来的第三事业部,以及位于北方,以郑州为核心的第四事业部。
  可以预见的是,未来融信的四大事业部将各自聚焦相应区域,全面打开全国化布局。
  产品对企业意味着什么?
  在一个泥沙俱下的市场里,产品决定一切。对产品的专注和热忱,亦是融信在大鳄林立的“红海”中持续发力的生存之道。
  随着购房者的话语权在不断增强,产品本身的价值成为赢得市场竞争的关键。与之相应的,房地产行业已经告别粗放式发展,进入精细化管理时代。房地产企业商业模式逐步由重视融资、拿地,向注重产品、管理转变。
  以融信深耕的杭州市场为例,进入这座城市的外来企业不乏万科、融创、龙湖等一路顺风顺水的龙头房企,也有不少“水土不服”,便匆匆黯然离场的企业。
  曾有业界人士指出,由于绿城、滨江等本土豪宅专业户的伫立,不仅外来房企很难做大规模,杭州消费者对房屋产品的要求也水涨船高,对企业而言,这是一座挑剔的城市。除了有地、有钱,产品和口碑的累积是所有来杭房企的必由之路。
  从2013年进入杭州市场,四年间,从学院路三盘到钱江两岸全面布局,融信落子20有余,以自身对市场的敏锐触觉追随着城市规划发展走向,摸索出融信的“杭州模式”,更昭示了自身产品的实力。
  四年前,融信揽下学院路蓝孔雀两宗宅地,正式踏入这片土地,没有本土合作开发,融信凭借着自身的努力,以融信·蓝孔雀、融信·学院府、融信·杭州公馆三盘,打入杭州市场。随着第一代产品的落地,融信奠定了深耕杭州的基础,也经历了一个摸透杭州本土脾胃的过程。
  进入2017年,融信在杭的战略更为清晰。5月20日,融信杭州2017品牌战略发布会召开,正式宣告进入全新的时代——以2.0更新杭州。
  对产品的用心最终呈现在销售的增长,在进入杭州的第三年,融信便夺得杭州销售十强。从1.0到2.0,融信对这座城市理解得更为透彻。
  作为融信的王牌产品——公馆系产品线,2017年9月面世的融信(心筑)公馆·ARC,是融信继杭州公馆、蓝孔雀、学院府之后,在学院路上的第四个项目。
  回到最初进入杭州市场的学院路,融信也已今非昔比。
  由外而观,设计师循着扎哈大师的艺术理想,将源自世界著名公寓的动态化曲线与空间营造思考,应用到建筑的设计中,为居者带来非凡的生活美学体验。此外,海浪会客厅、海上运动场等泛海岸度假风主题园林,为居者渲染“游艇生活”度假感受。
  从内感之,融信以人的居住舒适度为原则,深入满足生活营造的内在需求。为让每个业主享受更多的阳光,北高南低西高东低的建筑格局、尽可能的建筑正南布局与四开间朝阳设计,最大的开间有近40米,建筑面积约139平方米户型的客厅直面6.7米宽的视野。
  融信杭州区域公司总经理余丽娟曾说过,“我们没有把自己单纯当成建筑商,而是与城市一同发展的配套服务商,是城市文化的传承者,也是各个区域资源的整合者。”
  正是基于此,融信才能在大鳄林立、口味挑剔的杭州市场占据一席之地。